LMNP en indivision : régime fiscal, déclaration et règles entre indivisaires

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Un appartement hérité entre frères et sœurs, un studio acheté à deux sans se marier : louer en meublé un bien indivis est fréquent. Les règles de l'indivision s'ajoutent alors à celles de la location meublée non professionnelle (LMNP), et certaines questions fiscales n'ont pas de réponse écrite. Voici ce qui est sûr, ce qui l'est moins, et comment s'organiser.

Les règles entre indivisaires

Le Code civil fixe qui décide quoi (article 815-3). Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent conclure et renouveler les baux d'habitation, meublés compris, et donner un mandat général d'administration à l'un d'eux ou à un tiers. Ils doivent informer les autres de leurs décisions, sinon elles ne leur sont pas opposables. Un indivisaire qui gère seul, sans mandat exprès et sans détenir deux tiers des droits, ne peut pas signer ni renouveler un bail.

Vendre le bien demande l'unanimité. À défaut, les titulaires des deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente, après une déclaration d'intention chez un notaire ; la vente se fait alors aux enchères (licitation). Ce recours est fermé en cas de démembrement de propriété ou si un indivisaire est protégé (article 815-5-1).

Les loyers accroissent à l'indivision. Chaque indivisaire a droit aux bénéfices et supporte les pertes en proportion de ses droits (article 815-10). L'indivisaire qui gère le bien est redevable des produits nets de sa gestion et a droit à une rémunération, fixée à l'amiable ou, à défaut, par le juge (article 815-12). Une convention d'indivision permet d'écrire tout cela à l'avance. → La convention d'indivision et la répartition des loyers

Déclarer l'activité

La location meublée est une activité commerciale au sens fiscal : ses revenus sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Selon l'administration fiscale, les loueurs en meublé non professionnels qui exploitent un bien en indivision doivent déclarer leur activité sur formalites.entreprises.gouv.fr, dans les 15 jours du début de la location. Cette démarche attribue un numéro SIRET, à reporter sur la déclaration de revenus. Le répertoire Sirene de l'INSEE comporte d'ailleurs une catégorie juridique « indivision entre personnes physiques » (code 2110).

Micro-BIC : le point incertain

En location meublée, le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire aux recettes, sans comptabilité. Pour une indivision, deux positions coexistent :

• l'administration écrit que les indivisions, assimilées aux sociétés de personnes, ne peuvent pas, sauf exception, bénéficier du micro-BIC (BOFiP, BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 80, à propos d'un fonds indivis entre époux) ;
• le Conseil d'État a jugé, le 14 novembre 2025, que mettre en location meublée un bien indivis ne suffit pas à créer une société de fait entre les indivisaires, et il a examiné l'application du micro-BIC à des époux qui louaient en meublé un appartement indivis et quatre logements pris à bail ; leurs recettes dépassant le seuil, il l'a écarté (décision n° 495516).

Ce que juge cette décision : le seuil du micro-BIC s'apprécie sur la totalité des recettes de l'activité, même si chaque indivisaire en déclare une partie. Les requérants étaient des époux, membres d'un même foyer fiscal ; le cas d'indivisaires appartenant à des foyers différents n'a pas été jugé. Pour le reste, la question n'est pas tranchée par un texte : avant de choisir le micro-BIC, faites confirmer votre situation par votre service des impôts ou par un expert-comptable.

Le choix compte moins qu'il n'y paraît : au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier réduit souvent le résultat imposable bien davantage que l'abattement forfaitaire. → LMNP : régime réel, amortissement et simulateur

Au régime réel

Le résultat est calculé pour l'ensemble du bien : recettes, charges, intérêts d'emprunt et amortissements, dans une comptabilité commune. Chaque indivisaire est ensuite imposé sur sa part du résultat, même s'il ne l'a pas effectivement perçue ; une répartition différente des quotes-parts n'est prise en compte que si elle a acquis date certaine avant la clôture de l'exercice (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-70-20-70). Chacun reporte sa part sur sa déclaration n° 2042-C-PRO : pour le déclarant 1, case 5NA pour un bénéfice et case 5NY pour un déficit (5OA et 5OY pour le déclarant 2).

Un déficit ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes (article 156 du CGI). L'amortissement qui n'a pas pu être déduit, parce qu'il aurait créé ou augmenté un déficit, se reporte sans limite de durée.

Exemple chiffré

Paul et Léa ont hérité d'un appartement qu'ils louent meublé, Paul pour 60 % et Léa pour 40 %. En 2025, les loyers atteignent 20 000 €. Au régime réel, après charges, intérêts et amortissements, le résultat est de 4 000 €.

Si leurs foyers n'ont pas d'autres recettes de location meublée, chacun reste loueur non professionnel. Sa part s'ajoute à ses autres revenus pour l'impôt sur le revenu, au taux de son foyer.

LMNP ou LMP ?

On devient loueur en meublé professionnel (LMP) quand les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité du foyer, c'est-à-dire ses traitements, salaires, pensions et rentes et ses autres revenus professionnels (article 155 du CGI). Pour une location consentie par un groupement soumis au régime des sociétés de personnes, catégorie dans laquelle l'administration range les indivisions, le seuil de 23 000 € s'apprécie au niveau de chaque membre, à proportion de ses droits, puis au niveau de son foyer (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 140). Le BOFiP ne nomme pas les indivisions à cet endroit ; en appliquant cette règle, Paul compte 12 000 € et Léa 8 000 €, et non 20 000 € chacun.

Prélèvements sociaux et revente

Les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis l'imposition des revenus de 2025, contre 17,2 % pour la location nue : la hausse de la CSG décidée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 les concerne, alors que les revenus fonciers y échappent.

À la revente, chaque indivisaire relève des plus-values immobilières des particuliers, avec les abattements pour durée de détention et 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits au régime réel (article 150 VB du CGI, modifié par la loi de finances pour 2025), ce qui augmente la plus-value. Les résidences pour étudiants et pour personnes âgées, les établissements médico-sociaux comme les EHPAD et les unités de soins de longue durée échappent à cette règle.

Si l'indivision doit durer, comparez aussi avec la SCI, qui organise mieux la gestion et la transmission. → Indivision ou SCI : que choisir ?

Questions fréquentes